深圳上半年优质写字楼市场需求走弱但总量非常可观

近日世邦魏理仕发布《2022 年上半年深圳房地产市场回顾与展望》。报告指出，春节叠加疫情影响导致部分项目出现推迟交付的情况，2022 年上半年共录得 6 个项目共计 38.7 万平方米新增供应入市，尤以前海片区最为聚集。整体市场净吸纳量受疫情以及科技行业的政策监管影响，环比及同比均有回落，但需求总量依然可观，半年度共录得 23.5 万平方米，位列同期需求全国第二，整体市场保持一定水平的活跃度。科技和金融为市场两大需求驱动，整体贡献比例近六成。受行业调整影响，科技行业需求同比降低 15.1 个百分点，录得 31.6% 的需求份额。细分需求聚焦于科技互联网以及电商，同时确有录得科技企业退租的案例。另一方面，金融板块的需求主要源自以银行和基金为首的传统金融企业的扩张。专业服务和房地产建筑板块需求分列第三、 四位，新租面积占比为 9.6% 和 8.3%。整体市场受新增供应影响，空置率半年度环比上升 0.6 个百分点至 17.2%，同比录得了 3.7 个百分点的改善，存量项目内部空置率表现分化。

国内及本地企业依然是市场需求主力，二者占比超 9 成，录得了数宗上万平方米的租赁交易。从成交类型来看，搬迁需求以超 6 成占比为市场主流，其中升级搬迁占比为 41.7%，多为由非核心区域的产业楼宇搬迁而来。

租金方面，受疫情反复及科技行业租赁需求减弱带来的需求规模缩减，业主以更加主动的姿态应对市场变化——具体举措包括但不限于延长免租期，调整租金以及提前锁定客户、加强原有租户留存等。受此影响，市场平均租金在上半年环比录得 0.6% 的下跌，至每月每平方米 186.5 元。而补贴政策实施方面，主要补贴对象为国有物业的小微企业以及针对商业性楼宇更多倾向于鼓励性的政策，于半年度内并未录得大面积因补贴而主动减租的案例，由此可见政策对租金调整影响有限。